ワンルームマンション投資家実態調査：65%が成功を実感も、投資の実態把握に課題
2025年4月16日（水）11時17分 PR TIMES
ワンルームマンションや区分マンションをはじめ、都心部の投資物件を取り扱う株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表：伊藤幸弘、以下：TOCHU）は、ワンルームマンション投資家300人を対象に実施した「ワンルームマンション投資家実態調査」を行い、その結果を集計しました。
本調査は2025年3月に実施し、全国のワンルームマンション投資家300人から回答を得たものです。性別は男性56%、女性44%、平均年齢50.3歳。
調査対象： ワンルームマンション投資を行う全国の20〜75歳までの男女
調査方法： インターネットによる任意回答
有効回答数： 300人（男性168人／女性132人）
調査実施日： 2025年3月3日（月）〜2025年3月6日（木）
調査結果サマリー
・二極化が進むワンルーム投資市場： 1戸のみ保有が40%、平均6.76戸、最大80戸と格差
・コロナ禍が投資参入の大きなきっかけに： 2020年が最多の51名、平均開始時期は2014年
・東京を中心とした都市部に物件集中： 東京44.3%、大阪10.3%、神奈川9%
・65%が投資「成功」と回答： 「非常にそう思う」25%、「そう思う」40%
・投資管理の課題が浮き彫りに： 利回り未把握が61%、賃料収入の把握も47.7%が「していない」
・投資目的は安定収入と資産形成： 「副収入」44.7%、「将来の資産形成」42.7%
さらに詳しい調査結果は、「ワンルームマンション投資家のリアルを解剖：300人調査から見えた成功と課題(https://www.to-chu.co.jp/column/28856/)」で発表しています。
調査結果詳細
■保有するワンルームの戸数は10戸以下が88.3％
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-66cd9c505758a48a7eb6254001ee8922-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]保有するワンルームマンションの戸数について尋ねた質問では、「1戸」が40.0％と最も多く、次いで「2〜5戸」（36.3％）、「6〜10戸」（12.0％）と続き、88.3％が10戸以下を保有していることがわかりました。
平均は6.76戸である一方、中央値は2戸と大きな開きがあります。これは少数の大規模投資家（最大80戸）が平均値を押し上げているためで、市場の二極化傾向を示しています。多くの投資家が少数の物件から始め、成功体験を積んだ一部が規模を拡大していく様子が浮かび上がります。
■コロナ禍で急増した新規参入者
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-befba527c4b321d4ed9ca5a0952cb10f-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]いつからワンルームマンション投資を始めたかを聞いたところ、2020年が51名と突出しており、全体の傾向としても近年参入者が多い結果となりました（平均2014年、中央値2018年6月）。
2020年に参入者が急増した背景には、コロナ禍による金融緩和政策、在宅時間増加による投資学習機会の拡大、株式市場の不安定さから安定資産への資金シフトなどが考えられます。一方、1984年から投資を続けるベテラン投資家も存在し、投資家層の幅広さが伺えます。
また、5年区切り（2010年、2015年、2020年など）で参入者が増加する傾向も見られ、節目の年を投資開始のきっかけとしている様子が読み取れます。
■投資ポートフォリオの一部として位置づけ
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-0115240d9962a59772f8efa7d9a4f0bb-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]ワンルームマンション投資以外で行っている投資・資産運用を聞いたところ、国内株式72%（216人）、投資信託60.3%（181人）、NISA56.7%（170人）が上位となりました。
この結果から、ワンルームマンション投資家の多くが分散投資の重要性を理解し、不動産という実物資産とリスク・リターン特性の異なる金融資産をバランスよく保有する傾向が強いことがわかります。特に税制優遇を活用したNISAの利用率の高さは、効率的な資産形成への意識の高さを示しています。
■投資の動機は「安定収入」と「将来不安」
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-b3812ff2818302687f9fdf8bc4a5caf0-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]ワンルームマンション投資を始めたきっかけとしては、「安定した副収入を得るため」が44.7%（134人）と最多で、続いて「将来の資産形成のため」が42.7%（128人）となりました。その他「余剰資金の有効活用」（39.3%）や「税金対策」（34.0%）も上位に挙がっています。
これらの結果から、老後資金や年金不安といった将来への備えとしてワンルームマンション投資が選ばれている傾向が読み取れます。特に「安定した副収入」がトップであることは、揺らぐ年金制度や長寿化社会において、持続的な収入源を確保したいという投資家心理を反映しています。
■物件選定では「立地」を最重視
[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-3ecad2500a23f3b2fd6d617938391cb8-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]物件選択の際に最も重視した条件を聞いたところ、「立地条件」が33.3%（100人）と最多で、次いで「収益性」（20.0%）、「物件価格」（16.7%）という結果でした。
立地条件が首位であることは、「良い立地であれば空室リスクが低く、資産価値も維持される」という投資家の考え方を示しています。
[画像6: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-79843c7cc2e4e62e94525882cd7b634a-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]
実際、物件所在地のデータを見ると、東京都が44.3%（133人）と圧倒的多数を占め、大阪府（10.3%）、神奈川県（9%）と続くなど、都市部、特に首都圏に物件が集中しています。
一方で、北海道（3%）や福岡県（5%）など地方中核都市にも一定の投資が行われており、相対的に高い利回りを求めて地方へと視野を広げる投資家も存在していることがわかります。
■投資資金調達は「現金派」と「フルローン派」に二極化
[画像7: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-ff95f0d344f797461154c38670f73ada-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]投資資金の調達方法については、「キャッシュでの購入」が52%と過半数を占める一方、「ローンを活用（フルローン）」も34.7%と3分の1以上を占めており、対照的な投資スタイルが共存しています。
さらに、ローン利用者のうち82.5%がフルローン（借入割合100%）を選択しており、自己資金を温存しながら最大限のレバレッジ効果を狙う戦略が主流となっていることがわかります。借入割合の平均は93.9%と非常に高く、低金利時代を背景にしたレバレッジ投資の浸透を示しています。
■管理会社満足度は高いものの、評価にばらつき
[画像8: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-6f7674644579bdb0528df6678678f725-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]管理会社に委託している投資家214人に満足度を100点満点で尋ねたところ、平均75.42点、中央値80点と比較的高い評価が得られました。特に「71〜100点」の高評価が62.6%を占めており、多くの投資家が管理会社のサービスに満足していることがわかります。
高評価の理由としては「対応が早い」「毎月最新状態の写真を送付してくれる」「業務内容のチェックレポートや見直し提案がある」などが挙げられています。一方で、最低評価の0点もあり、「融通が利かない」「法律を盾にして話にならない」といった不満も見られます。
満足度の理由
0点 融通が利かない、法律を盾にとって話にならない
30点 賃借人が見つからない
80点 手数料が多いが大きな問題はないから
85点 毎月最新状態の写真を送付してもらうので、安心に任せるから
100点 文句のつけようがないくらいに完璧な業務であり、月ごとに業務内容のチェックレポートを提出するだけでなく、見直しの提案もして頂いている。
■投資管理の課題：6割以上が利回りを把握せず
[画像9: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-128d0992fa8834406e7ad89b5f8f343c-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]運営しているワンルームマンション投資の利回りを把握しているかを尋ねたところ、「把握している」と答えた人はわずか39%（117人）で、61%（183人）が「把握していない」という衝撃的な結果となりました。
さらに、年間の賃料収入についても47.7%と約半数が「把握していない」と回答。基本的な収支状況さえ正確に把握していない投資家が少なくないことが明らかになりました。この結果は、投資教育や管理ツールの普及、専門家のサポートの重要性を示唆しています。
一方、利回りを把握している投資家の中では、「10%以上」の高利回りを実現している人が34.0%と最も多く、成功事例も少なくないことがわかります。
■65%が「投資は成功している」と回答
[画像10: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-929ae97bb7019cbe9bd85c1899a4094f-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]ワンルーム投資が成功しているかという質問には、「非常にそう思う」（25%）、「そう思う」（40%）と、合計65%が成功を実感していると回答しました。一方で「どちらとも言えない」が27%、「そう思わない」「まったく思わない」が合わせて8%という結果でした。
成功を実感している理由としては、「空室もほぼなく毎月お金が入ってくる」「節税効果がある」「いつでも高値売却が可能」といった声が挙がっています。一方、否定的な意見としては「経費が多くリスクの割に儲からない」「利回りが低く、キャッシュフローがマイナス」といった収益性への不満が目立ちました。
興味深いのは、利回りや賃料収入を把握していない投資家が多いにもかかわらず、成功実感は65%と高いことです。この矛盾は、客観的な数値に基づく判断ではなく、主観的な印象や期待値との比較で成功を判断している投資家が多いことを示唆しています。
■回答の理由
非常にそう思う
・空室もほぼなく毎月お金が入ってくる
・順調に利益出しており、しかも いつでも高値売却が可能なステイタスだから
・買った頃はちょうど価格が下がっているときだったのと 物件が駅から近いので同じ人が長く住んでくれている
そう思う
・将来の年金が保障されてると思うから。あと、税金対策と保険代わりになるから
・投資になれてたくさんの人も知り合って充実な人生をお送りしました
・安定した入居率でトラブル等もなく収益率も満足してます
どちらともいえない
・管理会社に任せているので、あまり詳しい事はわからないので。
・節税効果は最初の数年のみで、あとはあまり旨味を感じない
・完済して収入のみになるか、売却して売却益が確定するまでは成功とは言えないと考えているから
そう思わない
・経費が多くてリスクの割にもうからない
・利回りが低く、借入金利、元本返済で月々のキャッシュフローがマイナスになる
・修繕積立金や管理費が高額である
まったくそう思わない
・収益がマイナスだから
・収入と支出がだめ
・投資効率が悪い
■不動産会社・管理会社への期待は「コスト」「募集能力」「サポート」
[画像11: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/154014/8/154014-8-1097ae36d797b7e6a5e8fd2c50b3bfda-1024x768.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]投資パートナーとなる不動産会社や管理会社に求めることとしては、「費用・コスト」が56.7%と最も多く、「入居者管理・募集能力」と「サポート体制」がともに53.0%、「実績・信頼性」が50.3%と続きました。
これらの結果から、投資家がパートナー企業に対して総合的なサポートを求めていることがわかります。特に費用対効果とサポート体制の両面を重視する傾向が強く、信頼できるパートナーの存在が投資成功の鍵を握っていることが示唆されています。
総括
本調査から、ワンルームマンション投資市場では1戸のみの小規模投資家（40%）から10戸以上の大規模投資家（5.3%）まで幅広い層が存在し、特に2020年以降の新規参入者が市場を牽引していることが明らかになりました。65%の投資家が成功を実感している一方で、利回りや賃料収入といった基本的な投資指標を把握していない割合が高く、投資管理の徹底という課題も浮き彫りになっています。
物件選択では立地を最重視する傾向が強く、東京都を中心とした都市部に物件が集中。投資目的は「安定した副収入」「将来の資産形成」が上位を占め、ワンルーム投資が年金不安や老後資金への対策として位置づけられていることがわかります。
さらに詳しい調査結果は、「ワンルームマンション投資家のリアルを解剖：300人調査から見えた成功と課題(https://www.to-chu.co.jp/column/28856/)」で発表しています。
株式会社TOCHUについて
株式会社TOCHUは、LIXIL不動産ショップ約500加盟店中TOP10に選出され、2024年Premium Grand Masterを受賞した不動産投資専門の売買プロフェッショナルです。ニッチ市場といわれる投資用不動産だからこそのノウハウと大手不動産会社にはない情報を強みに、経験豊富なスタッフと弊社独自の販売ネットワークを活用することで高値の売却を実現。累計取引件数20,000件を超える実績とオーナー様満足度93％を誇る、不動産投資売買取引のリーディングカンパニーです。
【会社概要】
社名：株式会社 TOCHU
本社所在地：〒113-0021 東京都文京区本駒込 2-28-8
文京グリーンコートセンターオフィス 13 階
代表取締役：伊藤幸弘
事業内容：
不動産の売買・仲介、賃貸の管理・運営、
内装工事の企画・施工、不動産コンサルティング、
損害保険代理業
設立： 2014 年 10 月
HP：https://www.to-chu.co.jp/
