企業成長の裏側にある物流革新 - CREグループが描く未来

物流という社会インフラを支える60年の歩み

私たちCREグループの原点は、1964年の東京オリンピックの年に設立された物流不動産の専門企業です。物流は私たちの生活や企業活動を支える重要な社会インフラであり、私たちは重要な使命を60年以上にわたって担ってきました。物流が滞ると社会全体に大きな影響が出ることは、災害や社会環境など、近年の出来事からも明らかです。

「お客様視点」と「社会インフラとしての物流」。この二つのキーワードを軸に、私たちは物流不動産の分野で進化を続けてきました。その歩みを振り返りながら、企業成長の裏側にあるストーリーをお伝えします。

土地有効活用から始まった物流施設の進化

CREグループは、土地の有効活用からスタートしました。土地の所有者の方々に平均300坪程度の比較的小規模な倉庫を建てていただき、当社が長期間にわたって借り上げてテナント企業へ転貸するという「マスターリース事業」からスタートしたのです。

私たちはこの事業モデルを基盤としながら、中型・大型倉庫の開発へと事業を拡大。消費地周辺でラストワンマイルを支える様な小規模倉庫から、ディストリビューションセンターと呼ばれる中規模倉庫、さらに大規模なマルチテナント型物流施設まで、幅広い施設ラインナップを自社で提供できる体制を確立しました。こうした「多様な施設ラインナップ」は、他の不動産会社にはない当社の大きな差別化ポイントとなっています。

さらに私たちの強みは、テナント誘致や施設管理においても広がっています。多くの不動産デベロッパーが自社物件のみを扱うのに対し、私たちは他社様の物件へのテナント誘致やプロパティマネジメントも積極的に手掛けてきました。この幅広い事業展開が、物流不動産に特化し、豊かな知見とノウハウを蓄積し、お客様の多様な課題に対応できる基盤となったのです。

物流インフラプラットフォーム構想への進化

2018年、私たちの事業は大きな転換点を迎えます。それまでの「物流不動産に特化したワンストップサービス」という位置づけから、「物流インフラプラットフォーム」という新たな事業ビジョンへの転換です。

この背景には、物流業界の大きな変化がありました。単に物を保管するだけでなく、コスト、品質、スピードといったオペレーションの差別化要素がより重要性を増してきました。さらに、テクノロジーの進歩、労働人口の減少、環境負荷低減といった社会課題も顕在化し、こうした課題に、物流施設のユーザー様だけで対応することが困難になってきました。さらに3PL（Third　Party Logistics：サードパーティ・ロジスティクス）へのノウハウの流出によって、荷主のお客様に蓄積されるべきはずの物流ノウハウが不足していきました。

こうした変化に対応するため、私たちはグループ会社と協業し、物流コンサルティングやマテハンや自動化機器の導入のサポート、車両や人材のシェアリングなど、多様なソリューションを提供する体制を構築しました。

実際に、倉庫を提供する中で、お客様からの「自動化に取り組みたい」「人材確保のノウハウを知りたい」といった様々な相談が増えていました。単に事例を紹介するだけでなく、課題の解決に携われる体制づくりが必要だと感じていました。この気づきは「物流インフラプラットフォーム」LIP構想の礎になったのです。こうした取り組みによって、川上から川下に至るお客様の物流の課題を把握できるようになり、より深い関係構築が可能となりました。

顧客成長に伴走するビジネスモデル

私たちの事業モデルの特徴は、お客様の成長に長期的に伴走する点にあります。小さな倉庫からスタートした企業が成長し、より大きな施設を必要とする過程で一貫してサポートするという「顧客生涯価値（LTV）」の提供です。

例えば、ネットショップの物流業務を担当する株式会社ユーディーエル様の事例があります。同社では倉庫の契約更新時期を迎えていたため、将来の事業拡大を視野に入れ、専用性の高い施設をご提案したところ、ロジスクエア厚木南への移転が決定しました。

また、東京硝子器械株式会社様の事例では、老朽化した自動倉庫のリニューアルだけでなく、物流戦略の立案から関わりました。グループ会社のストラソルアーキテクトが業務分析やコンサルティングを行い、物流戦略を策定。マテハンに関しては同じくグループ会社のAPTが最適な設備選定から設定までワンストップでサポートしました。さらに、選定されたのは当社の施設ではなく、同業他社の施設でした。しかし、こうした提案が当社の「顧客視点」であり、当社の価値提供です。当社にとって重要なことは、お客様にとって大切なことは、お客様に最適なソリューションを提供する「顧客オリエンテッド」であるからです。

環境課題への取り組み - 物流不動産における土地の有効利用

従来、土壌汚染のある土地は、高額な土地改良コストがネックとなり有効活用が進んでいませんでした。そこで私たちは、エンバイオ・ホールディングスという専門企業と資本業務提携を実施、「原位置浄化」という革新的な手法を導入しました。これは汚染土壌を掘削して別の場所で処理する従来の方法ではなく、土壌に化学酸化剤や微生物分解促進剤を注入して汚染物質を無害化する技術です。

この取り組みにより、環境負荷の低減とコスト削減を同時に実現しただけでなく、それまで活用が困難だった土地に新たな価値を創出することができました。現在、当社の竣工済み物件の約39%がこの土壌汚染対策を実施した物件であり、「三方よし」の成功事例を実現しています。

また、市街化調整区域での開発も当社の特徴です。開発物件の約35%が市街化調整区域での開発となっています。市街化調整区域、特に土地区画整理事業を伴う案件は、許認可の関係で5年から10年という長期間を要するプロジェクトとなります。短期的な投資を求める事業者が多い中、当社はこうした長期的視点での開発にも取り組んでいます。

未来を見据えたアライアンス戦略

私たちは「物流インフラプラットフォーム」構想の実現に向け、現在約50社もの企業とアライアンスを実現しています。資本業務提携の場合の特徴は「政策投資」に徹している点です。キャピタルゲインを狙った金融投資ではなく、あくまでも当社との事業シナジーを基準に、お客様へのサービス向上につながる企業との提携を進めています。

また資本業務提携先の企業に対しては、単なる出資だけでなく経営支援にも積極的に関わっています。当社は経営面での支援やKPI管理など、深い関係構築を図っています。これにより資本業務提携先企業自体の体力強化を促し、より良いサービス提供の基盤を作っています。

持続可能な成長に向けて

物流業界は、2024年問題に象徴される労働力不足や、環境負荷低減といった課題に直面しています。私たちはこうした課題に対し、業務の標準化による省人化や効率化、そして環境に配慮した施設開発など、多面的なアプローチで取り組んでいます。

PBR1倍割れ問題が注目され、「持つ経営」から「持たない経営」へのシフトが進む中、企業の物流不動産戦略も変化しています。私たちは物流不動産の専門家として、こうした変化にも柔軟に対応し、お客様の成長を支え続けていきます。私たちCREグループは、「物流インフラプラットフォーム」というビジョンのもと、お客様の成長を支えていきます。

■株式会社シーアールイーについて

シーアールイーは、物流不動産を中心に約1,600物件、約198万坪（約656万㎡）※1の不動産の管理運営を行っております。物流不動産特化の管理会社としては、国内トップクラスとなり、サービス領域においては、物流不動産開発・テナントリーシングから竣工後のアセットマネジメント、プロパティマネジメントまでのトータルサービスをワンストップでご提供しております。

※1 2025年1月末時点

【会社名】株式会社シーアールイー

【所在地】 東京都港区虎ノ門2-10-1 虎ノ門ツインビルディング東棟19階

【代表】 代表取締役会長 山下修平　代表取締役社長 亀山忠秀

【設立】 2009年12月22日

【事業内容】 物流施設の賃貸、管理、開発、仲介、及び投資助言

【資本金】 5,365百万円（2024年7月31日時点）

【上場市場】 東京証券取引所プライム市場（証券コード：3458）

【コーポレートサイト】　https://www.cre-jpn.com/