不動産相続で悩む方へ。専門家による回避策をまとめた著書『遺言書だけでは守れない共有名義不動産の相続トラブル解決法』の出版背景と不動産トラブルの真相
2024年7月17日（水）10時26分 PR TIMES STORY
相続発生件数と比例して、年々増え続ける相続トラブル。実は、その大半が不動産の相続がきっかけで発生しています。
そんな社会課題を解決するべく、相続不動産を専門に紛争解決や売買仲介をサポートしてきた株式会社中央プロパティー代表取締役・松原昌洙、社内弁護士・都丸翔五が、『遺言書だけでは守れない共有名義不動産の相続トラブル解決法』を出版しました。
不動産を相続した方、相続トラブルに悩む方に向けて、トラブルの解決方法や回避策を法的視点で解説した一冊です。
相続不動産の専門家である二人が伝えたいメッセージとは？ 著書へ込めた熱い想いを取材しました。
ー対策の必要性を強く感じて出版へ。専門用語が難しい分野でも理解いただけるよう工夫
ー今回の書籍出版の経緯を教えてください。
松原：
これまで執筆した5冊の本を通じて、多くの読者の方々からご支持をいただき、相続不動産に関するさまざまな問題解決の一助となっていることを実感しております。しかし、相続不動産に関する法制度や市場環境は日々変化し続けています。
特に近年、相続登記の義務化や不動産市場の動向により、新たな課題やニーズが浮上してきました。これに伴い、最新の情報や対策を提供する必要性を強く感じました。そこで、過去の知見に基づきつつも、現在の状況に即した実践的なアドバイスや事例を盛り込んだ新刊を弁護士監修のもと、執筆することにしました。
ー都丸弁護士は、今回初の監修者という役割でしたが、書籍制作に携わってみていかがでしたか。
都丸：
実は私自身、大の本好きでして、学生時代から社会人になった今でも、年間100冊以上の本を読んでいます。
そんな私が、本を出版する側として今回監修者にご指名いただき、大変光栄に感じております。
伝えたいことがありすぎて、実は当初予定していた原稿数を大幅にオーバーしてしまったというのが裏話です。
ー今回の書籍出版で工夫した点を教えてください。
松原：
今回、不動産に対する知識が乏しい方でも、理解いただけるよう、事例や図解を多く取り入れることを意識しました。
相続不動産の話しには、法律用語や不動産の専門用語も多く出てきます。巻末に用語集を付けることで、少しでも読者の理解が深まるよう、工夫しました。
都丸：
ここ数年で、相続登記の義務化や共有物の管理に関する法改正が多くありましたので、それらの内容をすべて1冊の書籍内に散りばめ、解説することで、読者の皆さまに最新の情報をお届けできるように工夫しました。
ー最近の相続事情は、どうなっているのでしょうか。
松原：
私が相続不動産事業に携わるようになって、早13年が経ちます。以前と比較して、明確に変わったと感じるのは、個の権利に対する価値観です。
今のご時世、スマホを使って簡単にネット検索できますよね。情報社会が進むことで、相続人たちは、ネットで得た知識をもとに自分たちが持っている権利について認識します。
その後、相続人たちは自分の権利を最大限に活かす方法について、考えるようになります。個の権利を主張することで、「遺産分割協議が難航する」「共有名義不動産の活用をめぐる意見対立」「不動産の維持管理費や相続税負担の不均衡」などのトラブルが発生しやすい状況が生まれ、昔と比べて相続によるトラブルが増えていると考えます。
ー本のサブタイトルにもありますが、「遺言書だけでは守れない」というのはどういうことなのでしょうか。
都丸：
遺言書さえあれば、相続はスムーズに進むというイメージがありますよね。
私がこの本を通じて伝えたいことの一つが、「遺言書があっても相続トラブルは発生する」ということです。
例えば、遺言書の内容が「遺留分」を侵害している場合、遺留分を持つ相続人が遺留分侵害額請求を行うことができます。このため、遺言書通りの相続ができず、トラブルが発生することがあります。
また、遺言書の内容が不明確であったり、曖昧な表現が使われている場合、相続人間で解釈が異なり、トラブルが発生することがあります。特に、不動産に関しては、具体的な分配方法が詳細に記載されていない場合、争いの原因となります。
このような理由から、「遺言書さえあれば大丈夫」という考えは、成り立たないのが現実です。
原因は公平な遺産分割の難しさ、活用方法で意見が割れてトラブルへ
ーそもそもなぜ、不動産の相続をきっかけにトラブルになってしまうのでしょうか。
松原：
大前提に現金と違って、不動産は、公平な遺産分割が難しいことが一つの要因でしょう。公平な分割が難しい故にやってしまうのが、「とりあえず共有名義」です。
不動産を共有名義にするということは、一つの不動産に対して、複数の所有者が存在することになります。
当然、共有者一人一人に意思があるわけですから、「売りたい」「住みたい」「賃貸で貸したい」など、活用方法をめぐって意見が割れることがあります。
共有名義不動産の場合、売却や長期間の賃貸を行う場合、共有者全員の同意が必要です。自分の意思と反して、一人でも反対する共有者がいると売却や賃貸による活用はできないのです。
不動産は、所有しているだけで固定資産税がかかります。この固定資産税も、共有者の持分割合で按分します。
そうすると、「住んでもいない不動産の税金を負担したくない」「共有者の一人が独占していて活用できないから権利を生かせない」と不満に思う共有者が出てくることは、想像できますよね。
このような理由で、不動産は相続人同士のトラブルを招くのです。
当事者同士での感情的な争いになる前に専門家へご相談、法律を活かした解決策でサポート
ー相続トラブルになってしまった場合、当人同士で解決できるものなのでしょうか。
都丸：
結論から申し上げますと、当事者間での紛争解決は非常に難易度が高いです。
なぜなら、相続トラブルには、論理だけではない感情が入ってきます。
例えば、長年にわたり被相続人（親）の介護を同居する長女が行ってきたとします。長女が、自分の貢献度に見合った遺産分割を主張する一方で、他の相続人がそれを認めずに平等な分割を求めるケースは珍しくありません。
このような状況では、「自分が今までこれだけ頑張ったのに報われない」という不満が長女に生まれます。
長年の確執や対立が相続を機に爆発し、感情的な争いに発展してしまうと、当事者同士では話し合いができないほど関係性は悪化してしまいます。
ー相続トラブルを抱えている方へ、メッセージをお願いします。
松原：
不動産の相続をきっかけに、トラブルを抱えている方は、ぜひ早めに我々のような相続不動産の専門家にご相談ください。相続は、財産の分配だけでなく、家族との関係や思い出が絡む非常にデリケートな問題です。身内同士の揉め事を、他人に話すというのは中々勇気のいることです。
しかし、相続トラブルに悩む多くの方を見てきた中で、皆さま口をそろえて「もっと早く相談すればよかった」と仰います。
我々専門家としても、早めにご相談いただくことで、ご提案できる選択肢も多くなります。法的な観点を交えながら、最適な解決策を見つけ出すサポートをさせていただきます。
都丸：
近年、相続や不動産に絡む法改正が多くありました。
実は、法改正により、相続トラブルの解決に新たな選択肢が生まれることもあります。相続が絡む不動産の売却は、権利調整が複雑なことから、多くの不動産会社では積極的に取り扱っていないのが現状です。
一度、不動産会社に相談したものの、売却を断られたので、そのまま放置してしまう方も多くいらっしゃいます。
そのような経験がある方も、当社であれば最新の法律を活かした、専門的なサポートが可能ですので、一人で抱え込まずまずはご相談ください。
■書籍概要
タイトル：遺言書だけでは守れない共有名義不動産の相続トラブル解決法
著者：松原昌洙
監修者：都丸翔五
発売日：2024年7月3日
定価：2,530円（税込）
■販売サイト：Amazon
■関連プレスリリース
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000029.000107345.html
■著者紹介
株式会社中央プロパティー 代表取締役 松原 昌洙
1970年生まれ、静岡県出身。
都内金融機関で7年間不動産ファイナンス業務を担当。
その後、不動産会社に勤務。「現場にこだわる実践派」をモットーに、収益不動産などのアセットマネジメント・プライベートファンド業務を担当。不動産歴19年。
2011年に業界で唯一、共有名義不動産・借地権の売買仲介を扱う株式会社中央プロパティーを創業。
2019年6月に、一般社団法人相続総合支援協会を立ち上げ、代表理事に就任。
弁護士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家とともに問題解決に取り組む体制を確立し、現在までに約4万件のトラブル相談解決を手がける。
著書に『頑固な寿司屋の大将も納得する!?よくある借地権問題』（ギャラクシーブックス）『［図解］実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します！』（クロスメディア・パブリッシング）などがある。
■監修者紹介
株式会社中央プロパティー 法務部 弁護士 都丸 翔五
2005年 東京大学法学部 卒業
2007年 東京大学法科大学院 卒業
2009年 司法修習生（62期）
2012年 弁護士資格取得
東京弁護士会所属。
当社の専属弁護士として、相談者の抱えるトラブル解決に向けたサポートを行う。
前職では、相続によって想定外に負債を継承し経済的に困窮する人への支援を担当しており、これまでの弁護士キャリアの中では常に相続人に寄り添ってきた経験がある。
■商品・サービス情報
当社CENTURY21 中央プロパティーは相続不動産の売買に関する専門企業です。
不動産の相続時、しばしばトラブルとなる共有持分、借地権、底地の課題解決と売買を専門に取り扱っております。
時代とともに多様化するライフスタイルに合わせて、私たちはお客様の声を事業の芯に置き、変化し続けるニーズにお応えすべく多彩な取り組みを積極的に進めて参ります。
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