マンション立地の不思議な法則「区役所の近くは値上がりする」の真相

11月22日(木)6時0分 ダイヤモンドオンライン

豊島区役所が下層階に入るブリリアタワー池袋 Photo:PIXTA

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マンションを買うなら

「区役所の近く」は本当か


「区役所の近くのマンションを買った方がいい」などと、これまで思ったこともなかった。しかし、私の想定を裏切って大きく値上がる物件が出てきたことが、それを考えるきっかけとなった。その物件とは、豊島区役所が下層階に入るブリリアタワー池袋である。なぜ想定を裏切ったのか、そこに汎用的な立地選びのヒントが隠されている。


 この物件は新築時から38%も値上がりしている。タワーや大規模物件が上がりやすいのは、法則性としてこのコラムでも再三指摘しているが、最寄り駅が東池袋という立地でここまで上がるとは思わなかった。これは私の認識が間違っていたことの証左で、認識を改めないといけない。


 豊島区には大きなターミナル駅としての池袋駅がある。東池袋駅はその隣駅ではあるものの、人気はそれほど高くない(と思っていた)。昔は拘置所や闇市があり、そうしたイメージは年月をかけても簡単に変わるものではない。それでも、駅周辺の再開発などが進み、街は過去のイメージを払拭してきた。そして、区役所が庁舎の建て替えでやってきた。それは大きな転換を暗示していたのだ。


 過去のほぼすべての新築マンションの価格変化を調べると、中古になって含み益が出た物件を特定できる。スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」では、その発生確率を「儲かる確率」と称して、物件ごとに公開している。行政区の平均に対して、区役所の最寄り駅はこの確率が平均5%も高いという事実がある。5%は決して少ない数字ではない。駅近の物件の方が確率は良くなるので、これを徒歩に換算すると、5%は6分の差に相当するのだから。


 東京23区の中で3%以上確率が良かった区役所のある駅は、15駅にのぼる。芳しくない結果だったのは、北区の王子駅だけだった。理由は、バス便や面積の狭いコンパクトタイプが多いことが要因だろうと思われる。行政区の平均より大きく下回ったのは23区の中で1つだけなので、例外と見ていいだろう。





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