【住宅ローン】金利なき時代を経て「金利がある世界」へ、頭金割合や借入期間はどう変わる? - 三井住友信託銀行が調査

三井住友信託銀行は3月25日、「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」(2025年)の結果を発表した。調査は1月、全国の18〜69歳の男女1万1,435名を対象に、WEBアンケート方式にて行われた。
「金利なき時代」が長く続いた日本の住宅ローン金利。金利なき時代を経て、変動金利を選択する人が大幅に増加し、1990年までの借入れのうち24.1%だった変動金利が、2021年〜2024年には60.4%と約2.5倍に伸長した。しかし、2024年に日本銀行がゼロ金利政策を解除すると、変動金利は50.0%にまで減少し、長期の固定金利が増加。「金利がある世界」に戻りつつあるという。
頭金に関しては、1990年までは「2・3割」のケースが56.0%を占めたが、借入金利が下がるにつれて、2021年〜2024年では「頭金ゼロ・1割」のケースが59.8%を占め、両者の割合は逆転する結果に。
しかし、足元5年を確認すると、2020年〜2023年までは「頭金ゼロ・1割」が半数を超えて主流派だったが、2024年は44.9%と減少し、2割以上が増加している。これも「借入金額を減らす=頭金を増やす」といった行動をとる人が出始めた兆候と考えられる。
続いて、借入金額について世帯年収700万円未満と700万円以上に分けて確認をしたところ、いずれの年収区分においても、過去35年で借入金額中央値は徐々に増加。特に、2021年〜2024年で大きく伸びており、4,000万円以上の借入れも一定割合を占めるように。一方で、足元5年を確認すると、2022・23年に借入金額中央値はピークアウトし、高額化の流れにも歯止めがかかったよう。
実際に、住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査(2024年10月調査)」においても、融資率(融資額 ÷ 住宅価格)が50%以下の割合が、前回までの調査と比べて増加傾向に。物件価格の高騰に追随するのではなく、自身の家計に合った借入金額や物件を選ぶ層も出てきていることを示している。
借入期間については、「35年以上」は1990年まで9.0%だったが、2021年〜2024年には46.4%に増加し、約5倍に。長期間で貸し出す住宅ローンも整備され、その需要も併せて伸びてきた結果といえそう。
これについても直近5年を確認すると、2023年までは「35年」が全体の4〜5割を占めており、かつ「36年以上」が2020年の1.2%から2023年の21.0%と大幅に増加。しかし2024年は、35年が減少(23.6%)し、「20年以上〜25年未満」「30年以上〜35年未満」が増加している。
今後、金利が上昇していくと想定しているケースでは、借入期間を長くして目先の返済額を抑えるのではなく、総コストを抑える戦略に移行している可能性が。実際、返済比率を確認すると、2021年までは「返済比率1〜3割」が約90%を占めていたが、2022年以降「返済比率4割以上」が徐々に増加し、2024年には44.0%と半数近くに達している。