投資用不動産販売:グッドコムアセット、過去5期間の平均営業増益率28%　上場来株価パフォーマンス5.7倍

　グッドコムアセット（東証プライム）。不動産運用会社や資産家個人向けに1棟売りを軸に、東京23区内の投資用不動産の開発・販売を手掛けている。

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　よほど開発案件に自信を持っているのだろう。「入居率が高く、古くなっても家賃が目減りしにくい」マンションの条件を、HPでこう発信している。

　「東京23区で最寄り駅まで徒歩10分圏内の物件」-「需要と供給のバランスが良い物件」-「金融機関の厳正な審査をクリアした物件」-「1981年以降に施工された新耐震設計の物件」-「適切な修繕、清掃が行われている管理状態の良好な物件」-「年間家賃収入を基に年4％以上の利回りを確保できる物件」-「ターミナル駅へのアクセスに便利な人気沿線の物件」。かつこうした物件への投資が、「私的年金を作る法」と言及している。

　誰もが、頷くだろう。がグッドコムアセットと同様なビジネスモデルを展開する業者は、決して少なくない。がその収益動向を見ると、いかに上記の投資用不動産の条件に当てはめた事業に徹しているかを、確認せざるをえない。

　今2023年10月期は「57.5％増収（630億8700万円）、18.2％営業増益（54億5300万円）」計画。既に第3四半期を通過しているが、計画に変更はなし。今期計画を含む5期間の売上高・営業利益の推移はこんな具合。19年10月期の「39.0％増収、4.6％営業増益」以降-「12.6％、61.2％」-「30.0％、21.5％」-「17.0％、34.2％」。今期計画を含めた平均営業増益率は27.94％に及ぶ。

　今期末をめどに投資法人を設立。当面は100億円規模のREITとしてスタート、早期に資産規模1000億円を目指すと公にしている。四季報は「REITの寄与」も含め、24年10月期を「30％増収、31％営業増益」と独自予想している。

　本稿作成中の時価は1000円台入り口、予想税引き後配当利回り2.7％強。PER9.02倍。年初来安値755円（4月27日）から横這いを経て、8月中旬以降に買い基調に転じ10月11日に年初来高値1120円へ。時価は押しを入れて戻り場面だが・・・

　記した様に余りに好調過ぎると、「う〜ん」と考え込みたくなるのが人情？だが・・・。投資家（株主）に優しさを見せている企業であることも事実。20年10月、22年11月にそれぞれ1対2の株式分割を実施。2016年12月8日の上場初値で買い今日まで保有していると、調整済み株価は5.7倍強のパフォーマンスを残している。さて・・・