【東京都23区】価格が上昇しづらいエリアなのに、価格が高騰しやすいマンションの特徴は？
近年、首都圏の中古マンション市場において、地域ごとの価格動向に大きな差異が生じています。特に東京都心部の一部エリアでは価格が急騰している一方、埼玉県、千葉県、神奈川県では価格が横ばいの状態が続いています。
この急激な価格上昇は、主に東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の富裕層向け中古マンションが牽引しています。特に1億円以上の高額物件の取引が活発で、これが全体の平均単価を押し上げる要因となっています。
[表1: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/95_1_5f560789fafb481f761b986be064751f.jpg ]
この価格二極化の背景には、都心部の高級物件を対象とした需要増加が挙げられます。富裕層や投資家による高額物件への関心が高まり、都心5区の価格を押し上げています。一方で、郊外エリアでは需要と供給のバランスが比較的安定しており、大きな価格変動には至っていません。
[表2: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/95_2_564942dcd4292af87db9fa1cd6352373.jpg ]
一方で東京都23区でも、必ずしも上昇しているわけではないエリアもあります。
図1では国道16号線内側のエリア別の価格の高騰率を示しています。
図1：国道16号線内側2024年（対2023年）エリア別中古マンション価格高騰率
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/95/13438-95-36236cabd0f357d789cf5fa948650fcc-1920x1080.png?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
今回はこのエリアの中から、価格の高騰率が5％未満（青色プロット）のエリアをランダムに取り出して、そのエリアの中でも価格が高騰しやすいマンションの特徴を調査しました。
【調査対象エリア】
１.文京区本郷
[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/95/13438-95-a915605d96434f7ecd4ab26a28e0a8f3-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
大学周辺地区で特定の需要に特化しており、一般的なファミリー層や企業のオフィス需要が少ないため、一般的な住宅需要が弱く、価格が急激に上昇しにくい傾向にあります。また新たな開発や再開発が進んでいない地域であるため、マンション市場の競争が激化していないことも要因の1つと考えられます。
２.品川区南大井
[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/95/13438-95-dd067b9fcbc66558f041c9e2740ab8a0-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
周辺には大井町駅や品川駅といった主要駅があるものの、相対的に交通利便性や再開発の進行状況、商業施設や生活インフラがやや不足しているため、大井町駅や品川駅周辺に人気が集中しやすい傾向があります。その結果として、当該エリアの価格は上がりにくいと考えられます。また工業エリアや倉庫街、物流施設が多く残っている地域でもあり、住居エリアとしては需要が限定されがちです。
３.江東区大島
[画像4: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/95/13438-95-7284768e6880e0548306170a5e4606bd-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
大島エリアは海抜が低く、洪水時に水位が上昇すると、浸水被害を受ける可能性があります。更に東京湾に比較的近く、近隣には隅田川や荒川が流れており、河川の増水による影響を受ける可能性が高いため、価格が上がりづらいと考えられます。
[表3: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/95_3_f343180169c7b2b3044056dbfbc4431c.jpg ]
表１：セグメント別：価格が上がった中古マンションの割合
[画像5: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/95/13438-95-ac880aeb892dc88b971b52cb13fb030e-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
表1では、「エリア×築年」と「エリア×駅徒歩」の各セグメントの価格が10％以上あがったマンション棟数の割合を示しています。
例えば、文京区本郷の2001年築以降のマンションは、100棟中49棟すなわち約半数が価格が上がったと言えます。「エリア×築年」を見ると文京区本郷では2001年以降築が約49％、品川区南大井では1983年〜2000年築が約45％、江東区大島では1983年以降築が約44％の割合で価格が上がりました。
「エリア×駅徒歩」を見ると文京区本郷では5分以内が約39%また6分〜10分が約33％、品川区南大井では5分以内が約42％、江東区大島では5分以内が約37%また6分〜10分が約52％の割合で価格が上がりました。
エリアによってばらつきがあるものの、新耐震基準のマンションまた駅から徒歩10分以内のマンションは、価格が上がりづらいエリアでも価格が高騰する可能性が高いと言えるようです。
筆者プロフィール
[画像6: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/95/13438-95-4bd6716bed438a353c62f99b0baaf442-312x337.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
