『JR大阪駅直結「イノゲート大阪」開業秘話』~さぁ、イノベーションの未来を拓く、入口へ~

2024年12月5日（木）10時30分　PR TIMES STORY

〈イノゲート大阪　外観〉

　2024年7月31日、JR大阪駅の直上、新改札口である西口と直結する圧倒的な利便性の高さを誇る新しい駅ビル「イノゲート大阪」が誕生しました。イノゲート大阪は、オフィスエリアと、飲食店舗を中心とする商業エリア等で構成される複合施設です。2024年7月31日には6階の「TSUTAYA BOOKSTORE」、9〜10階のフレキシブルオフィス「コンパスオフィス」、飲食ゾーン「バルチカ03」、同年10月1日に11階の貸会議室「APイノゲート大阪」と12〜22階のオフィスフロアが開業しました。

　2階から5階に位置する「バルチカ03（ゼロサン）」はバルチカ03（おっさん）とも読み、梅田で働く男性ワーカーをメインターゲットに全50店舗を集積。フロア、ゾーンごとにコンセプトを分け、おっさんの飲食シーンを幅広くカバーしています。２階はテイクアウト可能なお店をそろえクイックニーズにも対応。３階にはblue noteがプロデュースするオールデイダイニングや、カジュアルフレンチ、スパニッシュなど、女性も誘いやすいお店を誘致、４階には安くてお腹いっぱいランチを食べられ、夜は宴会利用もできるお店を集積しました。また、５階には朝から飲める立ち呑み店など、気の知れた仲間や、１人ででも気軽に立ち寄れる、呑みに特化したお店が軒を連ね、一部では接待にも使える完全会員制、完全予約制のお店や、住所非公開の居酒屋スナックまでが出店しています。

【プロジェクト概要】交流とひらめきがカタチになる場所、新たな価値を生み出し続ける出発点へ

　「イノゲート大阪」は、交流とひらめきにより、新たな価値をカタチにできる場を目指し、多様化するワークスタイルにしなやかに対応するビジネス機能を持つオフィスエリアと、飲食店舗を中心とする商業エリアなどで構成されています。

　ビルの名称は、新しいものに挑んでいく、新しいビジネスを生み出していく、自由で前向きなマインドを歓迎する入り口になりたい、という思いを込め、「Innovate（革新する）」+「gate（ゲート）」で「イノゲート」と名付けています。ビルのコンセプトである「交流とひらめきがカタチになる場所」が表現された名前となるように、社内で検討を重ねました。

①各階の構成、テナント選定、機能などこだわりポイント

ビジネスの活動拠点として、特に下記のようなオフィスの強化を図りました。

１．駅直上の圧倒的な利便性の確保

２．どの区画からも緑豊かな眺望の構築

３．バリエーション豊かなオフィス面積を用意（約27坪〜１フロア約500坪）

４．オフィスサポート機能（貸会議室、フレキシブルオフィス、ラウンジ等を導入）の　充実

　最近はワークスタイルは多様化し、企業やオフィスワーカーは、目的別に働く環境や場所、形態を選ぶ時代へと急速に変化しており、今オフィスには、コミュニケーションや共創のための交流の場づくりが求められていると考え、本計画は、駅直上という圧倒的な利便性に加え、緑豊かな眺望を望める場所をつくり、人々が集まりやすく気持ちの良い空間を提供し、様々な発想を生む仕組みを考えました。

　加えて、これらのポテンシャルを最大限に活かすように、オフィスサポート機能も充実させてビル全体で様々な働き方にしなやかに対応できるようにすることで、さらにそこで働く方々の交流を活性化して頂き、新しいものが生まれ続ける場所を目指しました。

　例えば、オフィスロビーに入っていただいている「TSUTAYA BOOKSTORE」では、従来のようなどこか畏まったオフィスビルのロビー空間とは異なり、シェアラウンジ、カフェ、物販エリアの一体的な運営により醸し出す独自の世界観により、交流の促進や唯一無二のオフィスロビー空間がつくられております。オフィスワーカーを含め多くのお客様に喜んで頂けると思います。

〈JR西日本ステーションシティ株式会社　オフィス事業部〉

　また、ビルのコンセプトにもあるように、下記のような最新の技術を導入し、お客様により快適にご利用頂くよう、また既存の課題を解決すべく取り組みました。

１．横幅約7mの「透過型ディスプレイ搭載総合デジタル案内端末」

２．「警備ロボット」と「清掃ロボット」

　駅直上の多種多様な人が行き交うビルにおいて、オフィスワーカーをはじめ様々な目的を持った来訪者に対して、適切なビルの案内に合わせて大阪ステーションシティ全体（ノースゲートビルディング、サウスゲートビルディング、駅や鉄道運行情報など）をご案内することで快適にビルをご利用頂くように、総合デジタル案内端末を導入しました。

〈総合デジタル案内端末「うめきたスコープ」　イノゲート大阪6階〉

　また、JR西日本グループにおいては、今後の労働力不足が事業継続にとって重要な経営課題ととらえており、より少ない人数でのオペレーションを実現できるような様々な取り組みを行っております。本計画でも、担い手不足や労働環境の改善といった課題解決を目指して、清掃や警備ロボットも導入しました。清掃ロボットにより、清掃業務の省力化や深夜帯に行われる仕事の労働環境改善が図れないかと取り組みを行ったり、警備ロボットにより、お客様やオフィスで働く方々により安全・安心な空間を提供できるよう取り組むと共に、警備業における担い手不足への対応や働き方改革の一環として期待しております。

②オフィスリーシングの戦略

　イノゲート大阪のオフィスエリアは合計約7,000坪であり大きな床面積を有することや同時期に大量のオフィス床が供給されることから、周辺オフィスビルからリーシングで後れを取らないよう竣工2年前の2022年よりオフィスリーシング活動を本格的にスタートさせました。

　イノゲート大阪の周辺には、1フロア1,000坪を超える大規模オフィスビル数棟存在します。イノゲート大阪のオフィスは1フロア約500坪であることから、オフィス規模や付帯設備（テナント専用の社員食堂やラウンジ、貸会議室等）の違いが明確でした。このことから、リーシングを行う際は、イノゲート大阪の特徴である、小割区画を含め様々な面積に柔軟に対応できることや、来店型事務所にも対応可能であること等を丁寧に説明することで競合との差別化を図り、小割区画を軸にテナントリーシングを進めることにしました。この時、小割区画を希望するテナント様は、ビル竣工後に移転を決断することが多かったため、先に竣工した新築や既存のオフィスビルにテナント様が流れてしまうことがしばしば起こりました。

　ただ、2024年7月の竣工後は、実際にオフィスエリアを見ていただくとともにオフィスサポート機能も体感いただけることで、徐々にリーシングが進むようになりました。さらに、比較的大きな面積帯のテナント様のリーシングも活発となり、成約率も堅調に伸びています。今後も、イノゲート大阪の活性化を高めていくため、周辺オフィスビルの動向を注視しながら差別化を図りリーシングを着実に進めていきたいと考えています。

③飲食店舗「バルチカ03」のリーシングの戦略と挑戦

　上記のように「ターゲットは梅田で働く男性ワーカー」と一言で言っても、男性ワーカーも色々います。特に今回の「バルチカ03」は、ルクア大阪のバルチカのように、商業施設の中に立地している訳ではなく、「ショッピングのついでに寄る」という施設全体の集客効果には期待できません。それどころか、利用者には、他人が勤めるオフィスビルの中層階にまで、強い目的を持って来て頂かなければなりません。では、このような不便な立地に、わざわざ来てくれる「おっさん」とは、どのような「おっさん」なのか。我々は梅田で働く男性ワーカー1000人にwebアンケートを実施、データをクラスター分析し、わざわざ来てくれそうな潜在顧客のクラスターを特定、そのクラスターに対しグループインタビューを行い、飲食店選びにおける琴線（どのような店があればわざわざ来てくれるのか）を明らかにしました。

〈JR西日本SC開発株式会社　舟本　恵〉

　その上で、その琴線を提供しているお店をピックアップし、出店オファーを掛けていきました。それらのお店の多くは、路面店1店舗だけでやっているような個人商店や、複数店舗を営業してはいるが、商業施設に出店するのは初めて、というところがほとんどでした。当初、出店交渉に非常に苦戦しましたが、その理由は「商業施設は年中無休、朝から夜まで営業し続けないといけないので出店は無理」というものでした。そこで、「バルチカ03」では、働き方改革の観点からも、商業施設では異例の「営業時間自由、休業日自由」とし、無事、狙い通りの全50店舗を誘致することができました。