「金利を甘く見るな！」リート市場が発する実需マンション市場への警戒

金利上昇がもたらすマンション市場の変容についての分析

[表1: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/85_1_55357b1dd7ba3939f965708588ad2d33.jpg ]

トランプ政権はアメリカファーストを実現するため、今後日本には円高誘導の圧力がかかり、利上げが行われることは想像するに難くありません。加えて、日銀の植田総裁は「ゼロ金利制約を避ける政策運営」を重視しているため、金利上昇圧力はより強まる事が予想されます。実際に日銀では1月24日の金融政策決定会合で政策金利を0.25％から0.5％へ引き上げることを決定しました。また2025年度末を目途に最低でも1％を目指して利上げを行う姿勢は変わらないようです。従って、住宅ローン金利も上昇していくと予想される中、都心中古マンション市場はどのようになるのでしょうか。
[表2: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/85_2_b66f0c427c258ca44e6d938db851300e.jpg ]
以下のグラフ１では東京都23区の、9000万円以下の中古マンションの成約坪単価の推移を示しています。
[画像1: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/85/13438-85-7825edf19614433b116250ac20a4c9ed-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：福嶋総研
東京都23区内の大部分を占める9000万円以下の中古マンション（一般消費者層向けマンション）の、成約坪単価の推移は、2024年以降横ばいもしくは下降傾向が見られます。この事は、高騰し過ぎた中古マンション価格が、消費者にとって既に限界に達している事を示しています。更に、ここにきて住宅ローン金利が上昇すれば、その分家計負担も大きくなり、購入需要が減少する為、中古マンション価格を下げざるを得なくなると筆者は考えます。
[表3: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/85_3_35448bc5f8edf5a2d0c186328f085da8.jpg ]
■2-1:日経平均とリート指数
以下のグラフ２では東証リート指数と日経平均の動きを表しています。

[画像2: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/85/13438-85-15265cfa4e68c8f3cb3e422868665b48-1920x1080.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]出典：investment.comのデータ参考に福嶋総研が加工
日経平均も東証リート指数も2022年までは、大きさの強弱はあるものの、同じ方向に連動して推移してきました。しかしそれ以降は、日経平均は高騰、東証リート指数は下落と相互に異なった方向に推移しています。

■2-２:リート指数が下落した原因
リート指数が下落した最大の原因として考えられるのが2022年以降の長期金利の上昇です。特に10年物国債の利回りが上昇したことが、リート価格に大きな影響を与えました。長期金利の上昇は、国債や債券の利回りを魅力的にし、相対的に配当利回りが重要視されるリートは、投資家の間で売り圧力が高まりました。また、リート組成する為の借入コストが増加したため、投資家への魅力が低下した結果としてリート市場は売りに押され、価格が下落しました。
[表4: https://prtimes.jp/data/corp/13438/table/85_4_401b98980bd5cb471de6e90a5780be80.jpg ]
日本人の多くが変動金利型の住宅ローンを組んでおり、ほぼゼロ金利だったと言えます。一方で今後住宅ローン金利の上昇が見込まれ、すでに「金利のある世界」へと変わりました。リート市場は不動産のプロのマーケットであり、実需市場を先行的に示すものであるともいえます。この市場に価格下落という大きな影響が、個人消費者にも降りかかってくると考えれば、今後の中古マンション価格も楽観的に見る事は出来ないでしょう。

[画像3: https://prcdn.freetls.fastly.net/release_image/13438/85/13438-85-d1f6f588ebe64e1b06cd0fe33077aaf1-312x337.jpg?width=536&quality=85%2C75&format=jpeg&auto=webp&fit=bounds&bg-color=fff ]福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室　
不動産データ分析責任者

福嶋総研
代表研究員



早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。

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