みんなが悩む家の『賃貸か購入か』問題　46歳は買うには遅い!?【老後のゴルフ資金作り】

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リタイア後に「夢のゴルフ三昧生活」をもくろむゴルフ雑誌編集者K。ゴルフ資金を貯めたいゴルファーならずともぶち当たる、家の賃貸か購入か問題。46歳という年齢はちょっと遅い気もするが……あらためて専門家に聞いた。

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ーー今46歳で、賃貸マンションに住んでいます。でも家賃を払い続けるのがいいのか、購入した方がいいのか、迷っています。ゴルフ資金を貯めるためにも大事な要素かと。

 同じ質問をよく受けます。そういうとき、私は迷わず「若いときに住宅ローンを利用して買いましょう！」と答えます。理由としてはまず、住宅ローン控除の還付金がもらえること。46歳でも買うべきです。

 ーー還付金？

 例えば家賃15万円の賃貸住宅を借りる場合と、家を購入して毎月15万円のローンを返済する場合とで比較してみましょう。控除の上限である3,000万円の場合、3,000万円×0.7％＝21万円が還付金となります。支払金額はいずれも15万円×12カ月＝180万円ですが、住宅ローンを利用した場合は還付金を引いた180万円−21万円＝159万円が実際に支払う金額。控除を最大13年受け取ると、控除額は273万円。また、購入した住宅が長期優良住宅と認定されたら、控除額はさらに上がる。
 
ーー年間21万円の差ですか。結構大きいですね……。
 
賃貸の場合は年間180万円払っても自分のものにはなりません。購入の場合は控除を受けながら資産として所有できるのですから、大きなメリットでしょ？
 
ーーなるほど。でも買うと、固定資産税がかかりますよね？
 
確かに家を購入すると毎年、固定資産税を払います。賃貸なら固定資産税は不要。購入後の税負担だけを単純に考えた場合、賃貸の方が負担は少ないことは確かです。
 
ーーゴルフはゴルフ場利用税だって取られっぱなしだし、消費税も取られる。住宅でも税金を払うのは、やだな〜。
 
でも、賃貸で支払う住居費は、100％出るお金。「購入」の場合、大部分を占めるローン返済の7割前後は元金に充てられ、最終的に自分の資産になる。固定資産税の目安は、年間住居費の数％程度なんです。
 
ーーそうか。でも、例えば私が亡くなった場合、家族はそのローンを肩代わりするのでは？ 
 
賃貸の場合、借主が死亡したときなどには、遺族は同じ家賃を支払ってその家に住み続けるか、安い家賃の家に住み替えを検討しますよね。一方、買った場合は、ローン契約者に万が一があっても、団体信用生命保険（団信）でローンが完済され、遺族はローンの負担なく、購入した家に住み続けられます。購入の場合は金利の上昇等のリスクももちろんあります。それを加味しても、私は購入をオススメしますよ。
 
ーーそうなんですか。賃貸生活からオサラバしてゴルフ資金を貯めようかな……。

【覚えておきたい用語】
長期優良住宅：「長く良好な状態で住み続けるための措置を講じた性能の高い住宅」を指し、法律に基づき認定される。さまざまな税の特例措置（登録免許税、固定資産税など）が受けられる
固定資産税：「固定資産」とされる土地や家屋、償却資産などに対してかかる税金。その年の1月1日現在の所有者が納めることになっている。支払い方法は、一括払いか年4回払いか選択できる

■深澤朝房
ふかさわ・ともふさ、不動産評論家・住宅評論家・不動産コンサルタント。「日本で唯一の『不動産ソムリエ』が教える、誰も知らなかった地歴・地相・家相の真実」（ダイヤモンド社）他、著書多数。（一社）日本不動産ソムリエ協会会長。

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